【不動産投資の最新記事】
2007年06月18日
2007年06月10日
2007年06月03日
2007年05月28日
2006年12月01日
ワンルームマンション購入時の注意事項②
ワンルームマンションを購入するときに、売買代金以外にかかる費用は以下のようなものです。「手付金」「印紙代」「ローン保証料」「ローン事務手数料」「火災保険料」「登記費用」「各種税金」等
用途地域にも注意しましょう。用途地域は街づくりのためのルールです。その場所に建てられる建物の種類や用途などを定めます。住居系、商業系、工業系の計12種類にわかれ、マンションを建てられないのは工業系の工業専用地域だけです。ただ、ワンルームマンションに向いている地域はかなり限定されます。物件を売却する際も、用途地域によって価格が変わってきます。
マンションの規制とは以下のようなものがあります。
①絶対高さの制限：用途地域の第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では地域内の日照や通風、採光などを保護するために一定の高さ（10もしくは12メートル）を超える建築物を建てることを禁じています。
②斜線制限：マンションの外観には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3つの規制があり、これらをクリアするためにデザインに制約を受けることがあります。
③日影規制：住居系の用途地域を中心に適用され、建物の主に北側エリアの日照を確保します。これにより建物の周囲の日照は、冬至日で最低2時間は確保されます。
④防火地域の構造制限：一般的に建物が密集している市街地の中心部や幹線道路沿いに指定され、燃えにくい建物にするため、建物の規模によりその材料などを規制します。
ワンルームマンションは、一般のマンションに比べ年齢も職業も違う人が入居しますので、生活時間が違うので遮音性を確保した物件であることがトラブルを防ぐことになります。余計なトラブルを避けるためには床のスラブの厚さを18～20センチは確保することが必要です。
ワンルームマンションの寿命を長く保つためには、メンテナンス計画は重要です。最近の新築マンションは、20～25年の長期修繕計画を立てているケースが一般的です。外装を補修するなどの大規模な修繕は、資産価値の向上にもつながるため、物件を選ぶ段階では長期修繕計画がしっかり立てられているかどうかを確認してください。
火災保険と地震保険には加入しておきましょう。地震保険は火災保険に付帯する方式での契約なので、火災保険への加入が前提です。
都心の物件に比べて地方物件は低価格で利回りがよいので一見条件がいいようにみえますが、将来的に少子高齢化や都心回帰の現象を踏まえると、地方で人口が増加する可能性は低いと予想され、空室リスクは高くなります。
投資注目度ランキング
用途地域にも注意しましょう。用途地域は街づくりのためのルールです。その場所に建てられる建物の種類や用途などを定めます。住居系、商業系、工業系の計12種類にわかれ、マンションを建てられないのは工業系の工業専用地域だけです。ただ、ワンルームマンションに向いている地域はかなり限定されます。物件を売却する際も、用途地域によって価格が変わってきます。
マンションの規制とは以下のようなものがあります。
①絶対高さの制限：用途地域の第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域では地域内の日照や通風、採光などを保護するために一定の高さ（10もしくは12メートル）を超える建築物を建てることを禁じています。
②斜線制限：マンションの外観には道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3つの規制があり、これらをクリアするためにデザインに制約を受けることがあります。
③日影規制：住居系の用途地域を中心に適用され、建物の主に北側エリアの日照を確保します。これにより建物の周囲の日照は、冬至日で最低2時間は確保されます。
④防火地域の構造制限：一般的に建物が密集している市街地の中心部や幹線道路沿いに指定され、燃えにくい建物にするため、建物の規模によりその材料などを規制します。
ワンルームマンションは、一般のマンションに比べ年齢も職業も違う人が入居しますので、生活時間が違うので遮音性を確保した物件であることがトラブルを防ぐことになります。余計なトラブルを避けるためには床のスラブの厚さを18～20センチは確保することが必要です。
ワンルームマンションの寿命を長く保つためには、メンテナンス計画は重要です。最近の新築マンションは、20～25年の長期修繕計画を立てているケースが一般的です。外装を補修するなどの大規模な修繕は、資産価値の向上にもつながるため、物件を選ぶ段階では長期修繕計画がしっかり立てられているかどうかを確認してください。
火災保険と地震保険には加入しておきましょう。地震保険は火災保険に付帯する方式での契約なので、火災保険への加入が前提です。
都心の物件に比べて地方物件は低価格で利回りがよいので一見条件がいいようにみえますが、将来的に少子高齢化や都心回帰の現象を踏まえると、地方で人口が増加する可能性は低いと予想され、空室リスクは高くなります。
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2006年11月30日
2006年11月22日
ワンルームマンション購入時の注意事項①
意外におろそかにしがちになるのが営業担当者の見極めです。「長所も短所も説明してくれる」「説明が分かりやすい」「強引に購入を迫らない」「できることと、できないことがはっきりしている」「アポイントなしで突然訪問しない」「その場で分からないことは調べて答えてくれる」等です。
不動産を購入、登記を終えた後お世話になるのが、管理担当者です。ワンルームマンションの管理は入居者の募集から室内の修繕、賃料の回収など多岐にわたります。そのすべてをオーナー一人で行うのは不可能です。トラブルの際にもノウハウがないと対処できないので管理はプロに任せましょう。
経営の資金計画で重要なのが維持費をきっちりと計算に入れることです。主なワンルームマンション経営の維持費は以下のようなものです。「固定資産税」「都市計画税」「管理費」「修繕積立金」「借り入れ金利」「管理委託料」「仲介手数料」「損害保険料」等です。
ローンは大手ノンバンクから借り入れるのが一般的です。これは低金利のうえに物件条件によっては評価額の80～90%まで融資を受けられるからです。一般の銀行よりも少ない資金で投資をはじめられます。
主な税金は以下の通りです。「ワンルームマンションを取得したときにかかる主な税金：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、特別土地保有税」「ワンルームマンションを賃貸しているときにかかる主な税金：所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、個人事業税」「ワンルームマンションを売却したときにかかる主な税金：所得税、住民税」等です。
相続税と贈与税対策にも効果を発揮します。投資用マンションは資産評価額が6割ほどに圧縮されますのでその分、相続税と贈与税も引き下げられます。ワンルームマンションは比較的容易に売却が可能なので資産をワンルームマンションに変換してから相続したり贈与をすると効果的な税金対策が行えます。
不動産所得よりローン返済の利息分や管理費、固定資産税などの経費のほうが上回って、帳簿上で赤字が出た場合でも、確定申告をすることによって給与所得などから差し引くことができます。税法上は所得が減少していることになるため、所得税の還付や住民税の軽減を受けることができます。
関連法規として「土地区画整理法」「不動産登記法」「定期借家契約」「区分所有法」「住宅品質確保促進法（品確法）」「建築基準法」「マンション管理適正化法」「消費者契約法」などがあります。
不動産を購入、登記を終えた後お世話になるのが、管理担当者です。ワンルームマンションの管理は入居者の募集から室内の修繕、賃料の回収など多岐にわたります。そのすべてをオーナー一人で行うのは不可能です。トラブルの際にもノウハウがないと対処できないので管理はプロに任せましょう。
経営の資金計画で重要なのが維持費をきっちりと計算に入れることです。主なワンルームマンション経営の維持費は以下のようなものです。「固定資産税」「都市計画税」「管理費」「修繕積立金」「借り入れ金利」「管理委託料」「仲介手数料」「損害保険料」等です。
ローンは大手ノンバンクから借り入れるのが一般的です。これは低金利のうえに物件条件によっては評価額の80～90%まで融資を受けられるからです。一般の銀行よりも少ない資金で投資をはじめられます。
主な税金は以下の通りです。「ワンルームマンションを取得したときにかかる主な税金：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、特別土地保有税」「ワンルームマンションを賃貸しているときにかかる主な税金：所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、個人事業税」「ワンルームマンションを売却したときにかかる主な税金：所得税、住民税」等です。
相続税と贈与税対策にも効果を発揮します。投資用マンションは資産評価額が6割ほどに圧縮されますのでその分、相続税と贈与税も引き下げられます。ワンルームマンションは比較的容易に売却が可能なので資産をワンルームマンションに変換してから相続したり贈与をすると効果的な税金対策が行えます。
不動産所得よりローン返済の利息分や管理費、固定資産税などの経費のほうが上回って、帳簿上で赤字が出た場合でも、確定申告をすることによって給与所得などから差し引くことができます。税法上は所得が減少していることになるため、所得税の還付や住民税の軽減を受けることができます。
関連法規として「土地区画整理法」「不動産登記法」「定期借家契約」「区分所有法」「住宅品質確保促進法（品確法）」「建築基準法」「マンション管理適正化法」「消費者契約法」などがあります。
2006年11月20日
不動産投資情報集
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